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  13*******24 2022-03-13
  洗錢，避稅，太敏感，不細(xì)說。 再來看看為什么不賺錢呢，我拿我們的一個酒店做例子，大家可以直觀感受下： 酒店坐標(biāo)深圳關(guān)內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)五星級，地價5000萬（很便宜了），建面50000，投資8億（假定全是自有資金，沒有貸款，一般來說，這么大的酒店基本一半以上的投資都要靠貸款，我這里為了方便計算，就假定全是自有資金了），單方造價16000（標(biāo)準(zhǔn)五星單方造價1-1.2萬左右），我們這個在投資階段明顯投資過大，超過該品牌一般的標(biāo)準(zhǔn)，所以建成后該酒店管理集團(tuán)一直夸我們是旗艦店，呵呵噠。 酒店現(xiàn)在開業(yè)三年，基本開始步入穩(wěn)定期，平均房價1000（標(biāo)準(zhǔn)五星做到1000在深圳都很不錯了），入住率80%（80%的入住率簡直了！棒呆?。?，這樣下來，一年的客房收入8760萬，一般餐飲和客房收入比例五五開，那么餐飲和客房一年的總收入就是1億7千5百萬（其他健身、SPA的小收入咱就忽略不計了，不影響后面的計算），哇?。?！星星眼?。。】靸蓛|了喲??！
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  13*******71 2022-03-13
  3）提升周邊地塊溢價，這種一般是開發(fā)商拿的綜合性地塊，里面有住宅也有商業(yè)，開發(fā)商需要建造一個高星級酒店來拉動地塊的溢價，為地塊內(nèi)的住宅賣出高價添磚加瓦，很多情況下這部分溢價完全能夠涵蓋酒店的造價，酒店只要保證后期運營能夠自負(fù)盈虧開發(fā)商不用再往里貼錢就行，運營賺不賺錢無所謂了，賣住宅的時候早就賺回來了； 4）開發(fā)商將持有的酒店作為抵押物，較容易獲得銀行的貸款； 5）為后期資本化運作做準(zhǔn)備，這個屬于比較高端的玩法，一般只有特別有實力、酒店規(guī)模龐大、運營現(xiàn)金流可觀的開發(fā)商才玩得轉(zhuǎn)，一但旗下酒店的現(xiàn)金流達(dá)到一定的穩(wěn)定規(guī)模，就可以做成資產(chǎn)包上市交易（比如REITs），實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作；
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  13*******71 2022-03-13
  從我自己這幾年的小經(jīng)驗來說一下。 首先說一下，酒店不太賺錢，特別是高星級酒店。 先看看為什么要修高星級酒店，一般是以下幾個原因： 1）開發(fā)商好面子，不論國企還是名企，都希望在當(dāng)?shù)赜幸粋€自己的招待所，但是這個招待所又不能太掉檔次，至少得五星級是吧； 2）政府有要求，特別是小地方的政府，在推出這個地塊的時候，就要求，必須引進(jìn)國際五星級酒店品牌，我見過最過分的就是某計劃單列市政府要求開發(fā)商必須引進(jìn)排名前十的酒店集團(tuán)，單方造價不低于2萬，2萬，2萬?。?！單方造價2萬什么概念，不搞個四季、麗思卡爾頓、柏悅都對不起觀眾，但是當(dāng)?shù)氐南M水平難以支撐如此奢華的品牌，開業(yè)后肯定虧